はじめに…
「元気なうちに自宅の空き家対策をする」･･･。
将来、自宅が空き家になるリスクに備え、自身の意思や考えで情報収集をして、対策の計画を立て、行動を起こすことが一般的になってきています。新潟県のように雪や地震の影響を受けやすい地域では、空き家を放置することは安全面や地域の景観に悪影響を及ぼす恐れがあります。さらに、少子高齢化が進む中で、空き家は固定資産税や管理費といった、相続後の所有者(実子等の親族)の負担になるだけでなく、地域全体の問題へと発展します。元気なうちに自己所有の家が空き家にならないために対策することで、以下のことを実現できます。
1.自分の意思で対応の方向性を決定
売却、賃貸、贈与、寄付といった方法を自分で選べるのは、本人の思考がしっかりしていて元気なうちだけ。
2. 家族の負担を軽減できる
遺産相続時に残された家族が頭を悩ませる必要がなくなり、心の余裕を与えられる。
3. 地域社会に貢献できる
空き家を放置せず適切に管理・活用することで、地域の防犯や景観維持にも役立つ。
新潟県では空き家バンク制度や補助金制度が整備され、空き家対策を進めやすい環境が整っています。
■新潟県 空き家バンク制度
https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/toshiseisaku/akiya-bank.html
■新潟県 空き家解体補助金制度
現在、新潟県としての補助制度はありませんが、各市町村では個別に対応しています。
お住いの市町村、担当窓口で相談してみましょう。
家屋の生前整理を行うことのメリット
近年、新潟県内でも「空き家問題」が深刻化、特に山間地方では高齢化と人口減少が進み、空き家の増加が社会問題となっています。「家族葬そら」が開催している「無料相談会」でも、葬儀後の遺品整理や空き家の相談を受ける機会が増えています。では、思考がしっかりしている元気なうちから自宅の整理をしておくことで、どのようなメリットがあるのか考えてみましょう。
家族の負担軽減
家の所有者が亡くなった後、残された家の整理は残された遺族にとても大きな負担になります。新潟県内の多くの家族葬に立ち会ってきた「家族葬そら」のスタッフは、葬儀後の遺族の疲労感と混乱を目の当たりにしてきました。生前に家屋整理を進めておけば、葬儀後の家族の負担が大幅に軽減され、遺族は心の整理と他の山ほどある故人の整理対応に専念できます。
遺族・親族間のトラブル防止
遺産相続をめぐるトラブルは決して珍しくありません。特に家や土地など高額資産は、仲の良かった兄弟間や親戚間の対立の火種になることが多く、悲惨な話しを聞くことも珍しくありません。そうならないためにも、自身が生前に所有する家の処分方法を決め、生前整理や遺言や贈与契約を整えておくことで、事前にトラブルを防ぐことができます。
固定資産税の負担軽減
空き家を所有し続けると、固定資産税や維持管理費がかかります。新潟県は他のエリアと比べて水分量の多い重たい雪の積雪量が多く、冬場の屋根の雪下ろしや老朽化対策は非常に重要です。生前に現在居住していない山間部の家屋を整理・処分をすることで、こうした金銭的・労力的負担を軽減できます。遠隔地の場合は地元の市町村役場、担当部署に先ずは相談してみましょう。
自宅生前整理の具体的な選択肢
自宅を売却する選択肢
最もシンプルで確実な選択肢は所有する家を売却することです。信頼出来る不動産会社に相談し、適正価格での売却を検討します。近年は新潟市や長岡市など都市部では比較的買取需要が多くあり、希望価格に近い金額で売却出来る可能性もありますが、人口が少ない地方の空き家は、売却までにかなりの時間がかかる場合もあります。
不動産売却には、様々な税金が関わってきます。主なものとしては、売却益に対してかかる譲渡所得税、不動産を所有している間に支払う固定資産税・都市計画税、そして契約時に発生する印紙税などが挙げられます。特に譲渡所得税は、売却益が大きいほど税負担も大きくなるため、専門家による正確な計算と適切なアドバイスが非常に重要になります。
自宅を賃貸する選択肢
現在居住人がいない家や親などが他界して使わなくなった実家などの家を賃貸に出すのもひとつの選択肢です。賃料収入が入るため、固定資産税の負担を相殺できます。ただし、建築してからかなりの年数を経過した物件は、貸し出すには大規模な修繕やリフォームが必要になることがあります。借り手が直ぐに見つかるかはタイミングの問題もあります。先送りにしないで、先ずは地元の信頼出来る不動産会社に相談することをおすすめします。
自宅を贈与する選択肢
家族や親戚に家を生前贈与することで、相続時の混乱やトラブルを防ぐことができます。ただし、贈与税の負担が発生する場合があるので、税理士や司法書士等の専門家に相談して進めることが肝要です。贈与のメリットは自身が保有する財産を自分の意思で確実に引き継げる点です。生前に準備した「遺言書」では遺族の中で誰かが相続に不満を持った場合、トラブルに発展するケースは多く見受けられますが、生前贈与ではそのケースは少ないようです。デメリットとしては贈与税や不動産取得税などの税金関係が重くのしかかるケースもあります。いずれにしても税理士、司法書士などの専門家と相談の上、進めた方が無難です。
自宅を寄付する選択肢
新潟県内の各自治体では地域活性化のために空き家を有効活用する取り組みも増えており、寄付によって地域貢献に寄与する場合もあります。寄付先としては、自治体やNPO法人、社会福祉法人などが考えられます。寄付の方法は、不動産を直接寄付する選択肢や、不動産を売却して得た資金を寄付する方法などがあります。寄付する際には、寄付先の信頼性や、寄付後の手続き、税金について確認することが重要です。この場合とても重要なのは事前に家族に寄付についての話しをして理解を得ることです。この行程を省いき独断で手配し家族とトラブルになったケースもよく聞きます。
自宅の生前整理を進める際の注意点
専門家の活用
自宅、または自己所有の家の生前整理には、法律や税金、不動産に関する正しい知識と手続きが必要です。そのためには各分野の専門家に相談することが重要です。不動産の売却であれば宅地建物取引士や不動産会社、相続や贈与については税理士や司法書士、法的な書類の作成には行政書士のサポートが安心につながります。
計画的な進め方
生前整理は一気に進める必要はありません。数年単位で計画を立て、少しずつ進めることで負担を軽減できます。生前整理に取り組む早い段階から専門家を活用することで、予想外のトラブルを未然に防ぎ、自身と家族の将来に安心をもたらします。
家族との話し合い
空き家を防ぐ、自宅の生前整理 具体的なステップ
現状把握
生前整理を行う第一歩は、自己所有物件の現状を正確に把握することです。これには、物理的な状態（築年数、劣化箇所、耐震性など）に加え、法的・経済的な情報（名義の確認、抵当権の有無、固定資産税の評価額など）を整理することが含まれます。また、登記簿を取得して名義人の確認を行うことや、境界の確定がなされているかどうかの調査も大切です。これらの情報が不明確なままでは、売却や賃貸、贈与といった次のステップに進む際に大きな障害となる可能性があります。この段階で不明な点があれば、不動産業者や行政書士などの専門家の力を借りるのが有効です。特に新潟のように土地活用が行政と連携して進められる地域では、役所の空き家対策課などを訪ねて、必要な情報や支援制度を確認することをおすすめします。
対策方法の検討
売却、賃貸、贈与、寄付のどれが適しているか検討します。家族の意向や地域の需要も考慮に入れましょう。
いよいよ実行段階です
準備が整ったら、いよいよ実行段階に移ります。売却であれば不動産会社と契約を結び、物件を市場に出します。賃貸の場合は入居者の募集や契約条件の調整、贈与であれば贈与契約書の作成と税務申告が必要です。寄付の場合は受け入れ団体との合意形成を図り、登記の名義変更なども行います。
新潟県内では、市町村によって空き家に関する補助制度や仲介支援が設けられている場合があります。生前整理や不動産処分を進める際に役所の相談窓口を利用するケースも増えています。実行フェーズでは、これまでの準備を着実に形にしていくために、引き続き専門家のサポートは必須です
定期的に見直しをする
空き家対策や生前整理は方向性や計画を立てて、実施すれば終わりではありません。家族の年齢や構成、不動産価格の変動など、様々な要因で計画の途中見直しが必要になることがあります。
定期的に現在の状況を再確認し、必要に応じて売却、賃貸などの選択肢を見直して変更したほうが良い場合もありますので、一度立てた計画を見直す柔軟さが大切です。
また、法制度の改正も影響します。3～5年に1度程度は、見直しを行うことをおすすめします。
まとめ
「家族葬そら」では、新潟県内の皆さまに寄り添った葬儀サービスを提供するだけでなく、終活や生前整理の相談にも力を入れています。「家族葬そら」が提携している経験豊富な相続等に関わる専門家のご紹介もしています。元気なうちに空き家対策を進めることで、ご自身とご家族の未来がより安心できるものとなります。空き家対策や相続の事でお悩みの方は、ひとりで悩まず、仏壇・墓石の福宝グループの「家族葬そら」主催の「無料相談会」でお気軽にご相談ください。
●福宝ホームページ
https://www.fukuhou.jp/cemetery/
家族葬そらでは万が一の時に慌てないためにも「事前相談」を推奨しています。
